奶茶店选址不看人多不多：用这张“本地商圈评分表”把坑提前排掉
不同城市，选址的坑不一样
• 一线：坑在“租金条款”和“平台竞争”，你要的是“可持续的客单结构”。
• 二线：坑在“同质化密度”，同一条街同类店太多，进店率被分走。
• 县城：坑在“人情+熟客圈”，位置不是第一，稳定复购与口碑更关键。
这张评分表怎么用？
你去看铺面时，拿手机备忘录照抄下面表格，现场打分（1-5 分），总分越高越值得谈。
【奶茶店本地商圈评分表（建议打印/复制）】
| 维度 | 你要看什么 | 评分口径（1-5） | 备注（本地化） |
|---|---|---|---|
| 客群匹配 | 主力人群是谁：学生/白领/家庭/游客 | 1=不匹配；5=高度匹配 | 县城更看“家庭+熟客”，商圈更看“白领+学生” |
| 进店率 | 门头是否好看见？动线是否顺？是否被遮挡 | 1=看不见；5=一眼能看到 | 同样人流，进店率差 2 倍很常见 |
| 竞争密度 | 同类奶茶店数量、距离、价位段 | 1=高度内卷；5=稀缺 | 二线城市“同质化密度”是常见致命点 |
| 租金结构 | 租金+递增+转让费+押金 | 1=条款很坑；5=条款友好 | 一线要特别注意递增与违约条款 |
| 外卖可达 | 周边 2-3 公里覆盖小区/写字楼 | 1=弱；5=强 | 写字楼密集=外卖强势区 |
你还需要一个“现场观察清单”（不是表格，但更好用）
把下面这段当成“打钩清单”，每看一间铺就复制一份：
【现场观察清单（复制即可用）】
□ 下午 3-5 点是否有人（平峰决定你能不能活）
□ 晚上 8-10 点是否有人（夜宵与散步人群）
□ 最近的停车点/电动车停放点在哪里（县城尤其重要）
□ 同一侧人流还是对侧人流（决定你的“自然进店率”）
□ 门头有没有被树/柱/摊位挡住（很多人忽略）
□ 是否允许外摆/灯箱（影响你在本地的“可见性”）
最后给你一个“谈租模板”，更适合本地实操
你可以直接对房东说：
“我们是做长期经营的，合同希望稳定。租金递增能不能写得更温和？另外转让费我们不接受虚高，押金也希望按行业常规来。我们能快速装修开业，带动这条街的人气。”
如果你想继续系统化看选址与运营，可以接着读：
• 选址专题：选址商圈
• 运营专题：门店运营
• 对标品牌：项目品牌
